土地储备制度与模式.ppt

1、资产管理部2013年10月 土地储备制度和模式 目录 一 土地储备概述二 土地储备制度及新政解读三 土地储备典型模式四 省级土地储备模式的探索五 我司争取省级土地储备职能的设想 一 土地储备概述 一 土地储备相关概念 土地储备管理办法 土地储备是指市 县人民政府国土资源管理部门为了实现调控土地市场 促进土地资源合理利用的目标 依法取得土地 进行前期开发 储存以备供应土地的行为 土地储备工作的具体实施由土地储备机构承担 土地储备机构应为市 县人民政府批准成立 具有独立法人资格 隶属于国土资源管理部门 统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位 土地储备机构联谊会会员单位名单 一 土地储备概述 土

2、地储备的运作过程是将 生地 整理开发成 熟地 的过程 是土地的一级开发过程 土地一级开发可以由土地储备机构承担 也可以由土地储备机构委托或通过招标方式选择有实力的经济实体承担 土地一级开发是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位 依照土地利用总体规划和城市规划 对国有土地 集体土地依法实施拆迁 收回 征收和市政基础设施建设 达到土地供应条件的行为 开发整理 储备开发 土地整治 土地整理等其他叫法 一 土地储备相关概念 一 土地储备概述 二 土地储备范围下列土地可以纳入土地储备范围 一 依法收回的国有土地 二 收购的土地 三 行使优先购买权取得的土地 四 已办理农用地转用 土地征收批准手续的土

3、地 五 其他依法取得的土地 一 土地储备概述 三 土地储备资金来源土地储备资金来源于下列渠道 一 财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用 土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用 二 财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金 三 土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款 四 经财政部门批准可用于土地储备的其他资金 五 上述资金产生的利息收入 一 土地储备概述 财务费用 基础设施建设费用 管理费和工作经费 征地拆迁安置补偿费用 项目前期费用 土地招拍挂中的交易费用 不可预见费用 土地储备成本 四 土地储备成本构成 五 土

4、地储备流程 一 土地储备概述 市 县国土资源部门 市 县人民政府 土地储备交易机构 一级开发实施单位 监督审批部门 收储让主管部门 收储让具体组织部门 收储具体实施单位 审批土地储备计划 拟订土地储备计划 组织储备 融资 出让 负责一级开发业务 监督 审批 委托 招标 五 土地储备流程 一 土地储备概述 编制土地储备计划 市县人民政府批准计划 编制土地储备实施方案 对实施方案提出改进意见 根据国民经济城市规划土地利用年度计划等编制 指导性无权威的批准可被后期否定 项目投资分析 参与项目竞争 委托或招标 确定土地一级开发实施主体 钉桩 勘界 土地储备机构自主开发模式 社会企业项目管理模式 社会企

5、业带资开发模式 项目立项申请 交通评价 市政综合咨询 环境影响评价 林木文物处理与保护意见 办理规划意见书 获得立项核准或备案 拆迁范围暂停事项申请 拆迁许可证办理 征地 市政建设 拆迁 安置建设 储备开发验收 储备土地入市 建设用地预审 用地预审告知 征地批复及农转建批复办理 企业的第一次竞争 通常是成本低者开发 项目分析内容具体 包括拆迁补偿等具体方案 向国土申请 向发改委申请 向规委提出申请 确定规模容积率等指标 如何实施 开发程度具体到每块地 国土部门组织各部门发表原则意见 政府准备工作阶段 企业开始参与阶段 行政审批阶段 企业项目实施与交付 行政程序视角下土地储备程序 质量及成本验收

6、 六 土地储备作用 动因 加强土地调控 规范土地市场运行 促进城市土地的节约集约利用和土地资源的合理利用 显化了土地资产价值 增加了政府土地收益 落实了土地利用规划 提高城市建设用地的保障能力 促进城市建设有序发展 一 土地储备概述 2001 2010年出让金占地方财政本级收入比重情况表单位 亿元 目录 一 土地储备概述二 土地储备制度及新政解读三 土地储备典型模式四 省级土地储备模式的探索五 我司争取省级土地储备职能的设想 二 土地储备制度及新政解读 一 我国供地制度发展历程 政府主导下的市场化过程 14 第一阶段 地方探索阶段1996年 我国第一家土地储备机构 上海市土地发展中心正式成立

7、1997年 杭州 青岛相继建立了土地储备制度 1999年 国土资源部向全国推广了杭州 青岛两市土地储备的经验 2007年国土资源部对内蒙古省级土地收储模式继续给予关注和支持 二 我国土地储备制度发展历程 摸着石头过河 先地方后国家 先探索后规范 先实践后立法 二 土地储备制度及新政解读 2001年 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发 2001 15号 明确提出 为增强政府对土地市场的调控能力 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度 市 县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地 金融机构要依法提供信贷支持 这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度 也是目前为止有关土地储备的最高级别

8、文件 第二阶段 全国推行阶段 二 土地储备制度及新政解读 2006年 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 国办发 2006 100号 要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法 国土部门制定土地储备管理办法 2007年 财政部国土资源部联合下发了 土地储备资金财务管理暂行办法 财综 2007 17号 2007年 国土资源部 财政部 人民银行联合下发了 土地储备管理办法 国土资发 2007 277号 对土地储备制度作了系统性规定 第二阶段 全国推行阶段 二 土地储备制度及新政解读 2012年11月5日 国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理

9、的通知 国土资发 2012 162号 正式下发 截至目前 全国已有2000多个省 自治区 市 县相继成立了土地储备机构 一是土地储备缺乏上位法支持 二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性 目前运行中存在的主要问题 二 土地储备制度及新政解读 国土资发 2012 162号文件的主要内容 全文共分六个部分 一 加强土地储备机构管理 二 合理确定储备土地规模结构 三 加强储备土地前期开发管理 四 加强土地收储及管护工作 五 规范土地储备融资行为 六 严格土地储备资金管理 三 土地储备新政解读 二 土地储备制度及新政解读 建立土地储备机构名录制要求净地收储核发融资规模控制卡贷款期限上限调至五年贷款用途可

10、不对应抵押土地 土地储备新政162号文解读 二 土地储备制度及新政解读 三 土地储备新政解读 通知 的亮点 1 加强土地储备机构管理建立土地储备机构名录制 国土部门按照 土地储备管理办法 的规定进行审核 符合以下5条标准的才可列入名录 四 土地储备新政 二 土地储备制度及新政解读 1 事业单位 非企业 融资平台公司 2 隶属国土资源主管部门 3 具有独立的法人资格 有正规的组织机构代码 4 承担本行政辖区土地储备工作 有 三定方案 等证明文件 不包括开发区 各类新区等非正规行政区划 5 市 县人民政府批准成立 有市 县 不含区 政府或机构编制委员会的批准文件 1 加强土地储备机构管理国土资源部

11、将在土地市场动态监测监管系统中增加土地储备信息模块 对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管 并将相关信息与财政 银行和银监部门共享 列入名录的土地储备机构应将纳入储备的土地 已供的储备土地 储备资金收支 各类融资贷偿情况 及时在系统中填报 建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别 名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策 银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款 土地储备机构名录 查询网址 二 土地储备制度及新政解读 四 土地储备新政 通知 的主要内容 5 规范土地融资行为合理确定贷款期限 最长不超过五年 贷款用途可不对应抵押土地的相关补偿 前期开发等业务 但贷款使用必须符合

12、土地储备资金使用范围 不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目 城市建设 不包括储备地块内的通路 水 电 气 暖及平整工程 三 土地储备新政解读 银行 二 土地储备制度及新政解读 储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保 国土资源部关于规范土地登记的意见 国土资发 2012 134号 规定 列入名录的土地储备机构方可申请储备土地登记 申领土地使用证 经市 县人民政府批准 产权清晰 申请资料齐全的储备土地 可办理登机 核发国有土地使用证 二 土地储备制度及新政解读 三 土地储备新政解读 土地储备融资贷款 1 名录 必须在国土资源部发布的土地储备机构名录中 2 有证 抵押土地 有符

13、合条件的国有土地使用证 3 有卡 有财政部门核准的年度融资规模控制卡 本次融资及年内累计不超过上限 4 时限 不超过五年 5 用途 可不对应抵押土地的相关补偿 前期开发等业务 二 土地储备制度及新政解读 三 土地储备新政解读 目录 一 土地储备概述二 土地储备制度及新政解读三 土地储备典型模式四 省级土地储备模式的探索五 我司争取省级土地储备职能的设想 三 土地储备典型模式 管理模式 两块牌子一套班子 一 上海模式 中心主要从事土地收购储备 管理市场运行 集团负责投 融资等工作 中心与集团相互配合完成全市土地储备工作 一般先由中心与被征地 被收购 被拆迁人进行协商 达成被偿协议后 由地产集团负

14、责拆迁和一级开发工作 投资收益模式 上海市土地储备中心可以单独直接储备 也可以和各区 县 土地储备机构联合储备 联合储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的 市土地储备中心与区县土地储备机构按5 5投资 收益市与区 县 按5 5分成 其他按7 3投资与分成 经协商 比例可以适当调整 一 上海模式 三 土地储备典型模式 业务模式 一 作为市政府设立的土地储备前期开发运作载体 受市土地储备中心委托 进行储备土地前期开发 二 按照市政府授权要求 受市土地储备中心委托 对滩涂资源开发实施建设管理 二 房地产开发经营与保障性住房建设 一 上海模式 三 土地储备典型模式 二 重庆模式 管理模式 土地

15、储备机构为集团公司下属单位 合署办公 一套人马 重庆市地产集团有限公司成立于2006年9月 是经重庆市人民政府 渝发 2006 176号文件批准 在重庆市地产集团的基础上成立的国有独资企业 重庆市国有资产监督管理委员会是本公司的唯一出资者 持有本公司100 的股份 重庆市地产集团成立于2003年4月 系重庆市人民政府 渝府 2003 211号 和重庆市机构编制委员会 渝编 2003 10号 批准设 为市政府直属的 实行独立核算 经费自理的事业单位 市地产集团公司的领导班子由市国资委按有关程序任免和管理 市地产集团公司与市地产集团合署办公 三 土地储备典型模式 主营业务及盈利模式 主营业务 公司

16、主要经营范围包括土地整治储备 利用自有资金从事城市基础设施项目和社会公益性项目投资 公司的主要业务主体是重庆市地产集团专门负责全市经营性土地储备整治 具体包括土地储备和土地整治两项业务 三 土地储备典型模式 二 重庆模式 盈利模式 土地储备管理费和土地整治收入是公司最主要的收入来源 土地储备业务集中在下属的重庆市地产集团 重庆市地产集团从土地储备整治工程费用中按比例提取管理费用和增值收益返还 按当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置费的8 当期城市房屋拆迁安置补偿成本支出的4 当期整治工程的前期工程费和整治工程费支出总额的8 提取管理费 从土地储备增值收益中提取10 作为 土地储备整治发展专项

17、资金 目录 一 土地储备概述二 土地储备制度及新政解读三 土地储备典型模式四 省级土地储备模式的探索五 我司争取省级土地储备职能的设想 四 省级土地储备探索 一 全国建立省级土地储备机构情况 另有黑龙江省 河南省 新疆建设兵团等省级 以及北京 上海 天津 重庆等四个直辖市建立了土地储备机构 二 海南省省级土地储备 1 运行机制 四 省级土地储备探索 34 储备范围 原则上市县城区以内的土地收储及交易由地方政府自理 省级收储中心不干涉 不插手 但市县城区范围之外的省级重大基础设施或是与 海南旅游岛 开发建设有关的大片区开发 一般由省级收储中心来做 2 范围及流程 二 海南省省级土地储备 四 省级

18、土地储备探索 3 资金流程及收益分配 二 海南省省级土地储备 四 省级土地储备探索 1 运行机制 三 广西壮族自治区本级土地储备 四 省级土地储备探索 2 储备范围 8类土地纳入自治区本级土地储备 1 由自治区政府和市 县政府共同投资或者应当由市 县政府投资的建设项目 市 县政府以土地作价投资或者偿还自治区政府代为出资的土地 2 自治区政府和市 县政府合作储备 按约定由自治区本级储备的部分土地 3 自治区土地储备机构出资收购的国有土地 4 自治区政府依法收回或因单位迁移 企业改制 产业结构调整等需要调整置换的中央直属企业 自治区直属部门和企事业单位的国有划拨土地 5 自治区直属单位闲置 空闲

19、低效利用的土地 6 已列入自治区本级土地储备计划的国有未利用地和自治区直属单位的国有农用地 7 由自治区政府依法行使优先购买权取得的土地 8 应当由自治区政府储备的其他土地 自治区本级土地储备 与市县合作开发土地 三 广西壮族自治区本级土地储备 四 省级土地储备探索 三 广西壮族自治区本级土地储备 3 土地储备运营程序和资金来源 土地储备资金来源 包括 1 自治区财政厅注入广西地产 集团 有限公司的注册资本金 2 自治区财政从已供应储备土地收入中安排的资金 3 自治区人民政府授权广西地产 集团 有限公司持有的自治区直属国有企业改制后的国有资本金 股本金 所获得的收益 4 自治区土地储备中心及广

20、西地产 集团 有限公司按照国家有关规定举借的银行及其他金融机构的土地储备贷款 5 采用土地债券等方式筹集的土地收储和土地开发资金 6 上述资金在使用过程中产生的利息收入 7 经自治区财政厅批准可用于土地储备的其他资金 3 土地储备收益分配机制 1 自治区本级储备土地出让收入严格实行 收支两条线 管理 2 自治区本级储备土地出让收入按规定列支土地储备 开发成本并缴纳耕地占用税及用地报批相关税费后实现的净收益 原则上按自治区不低于70 土地所在市 县不高于30 的比例进行分配 土地出让各项专项资 基 金由自治区和土地所在市 县分别从所分配的收益中按有关规定计提 3 自治区与市 县共同开发土地的出让

21、收入 由自治区与土地所在市 县按合同约定的分配比例分成 4 自治区本级储备土地出让净收益中自治区分成部分原则上70 安排用于自治区重大基础设施项目建设及偿还项目贷款本息 30 安排给广西地产 集团 有限公司用于土地储备等公司经营范围内的投资 三 广西壮族自治区本级土地储备 四 省级土地储备探索 目录 一 土地储备概述二 土地储备制度及新政解读三 土地储备典型模式四 省级土地储备模式的探索五 我司争取省级土地储备职能的设想 五 我司争取省级土地储备职能的设想 一 为什么要争取省级土地储备职能 1 我省尚未成立省级土地储备机构 为省政府建立省级土地储备制度提供选择 2 盘活可纳入省级土地储备的土地

22、 为省财政创收 3 推动保障性安居工程项目 新型城镇化项目 确保有地可落 4 可获得大量土地注入和后期大量储备土地 增强公司融资能力 5 分享土地储备增值收益 稳健增加公司现金流 6 可提取土地出让收益5 作为土地储备发展专项资金 提取土地储备成本的10 左右作为开发经营收入 一 行政资源优势 住建 国土 发改 财政共管 为土地储备最核心行政资源 在土地指标 规划调整 重大项目立项推动方面有很好的行政资源优势 二 融资优势 与国开行等多家金融机构建立了战略合作关系 三 业务发展优势 公司开展的保障性住房 新型城镇化建设都是本届中央政府重点工作 四 公司债权债务关系相对简单干净 公司运营时间不长

23、 简单干净利于快速争取开展新业务 一 开发运营经验能力不强 公司尚未真正开展过土地储备业务 合作开发也尚在前期工作中 二 非国土厅主管事业单位 土地储备与国土管理部门联系紧密 非其主管存在部门权利之争 且公司非事业单位 不能进入名录 三 公司整体实力不强 公司注册资本不实 没有形成有长久盈利能力的核心业务 与其他平台公司如发展投相比实力相差悬殊 主要竞争对手 国土厅下属事业单位 省发展投 五 我司争取省级土地储备职能的设想 二 我司争取省级土地储备职能的优劣势 优势 劣势 措施一 拓展公司业务 满足省级土地储备和各主管部门要求 省级土地储备要求 促进土地有效供给 发挥土地资产的融资功能 为省重

24、点建设项目和社会事业项目筹措资金 住建厅 保障性住房 新型城镇化 国土厅 建立省级土地储备并良好运转 财政厅 省级土地财政收入发展委 推动国家省重点项目建设 五 我司争取省级土地储备职能的设想 三 争取措施 措施二 组建土地储备开发公司 积累经验和储备人力资源 措施四 考察学习其他省级土地储备机构 重点考察学习省级土地储备和开发经营的法规政策依据 省级土地储备和开发经营机构的设置及运作机制 土地储备和开发经营工作的成效及遇到的主要困难 问题及对策等 建议立即考察省份 广西 海南 上海 重庆 山东 措施三 尽快形成组建工作方案 建议公司尽快加强对 两块牌子一套班子 模式的研究 将省级土地储备运作机制中涉及的省级土地储备范围 资金来源 程序 收益分配机制等尽快形成方案 五 我司争取省级土地储备职能的设想 三 争取措施 情系民生擎动潇湘 请批评指正 谢谢 资产管理部2013年10月12日