龙湖U城商业分布.pptx

1、龙湖U城商业案例分析,重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing.03.2013,项目区位位于大学城副中心，坐拥多所典型大学，三条主干道贯穿四方，交通及人口优势突出,项目区位图,项目位于大学城商圈，紧邻绕城高速，地铁30分钟抵达沙坪坝三峡广场；50分钟可达解放碑核心商圈，与主城交通距离较近； 项目被重大、重师、重医、川美等典型大学所包围， 地理位置优越； 项目通过大学城南路和大学城北路两条主干道连接东西，通过大学城东路贯穿南北，连接主流大学，人流导入优势明显；,项目定位为大学城高端商业中心，为二期“天街”积聚人气，当前客群以大学生及教师等工薪家庭为主,项目简介：总占地面积59万方，建筑面积1

2、38万方，容积率：2.35。依赖于周边多个龙湖项目，U城规划16万方商业，计划打造一个大学城的“北城天街”；而项目一期商业共4万方，其中约2万方的公寓底商，2万方购物中心，剩余的12万方的商业体量，将在“天街”商业中集中呈现。,客群定位大学生、工薪家庭,档次定位大学城高端商业中心,连廊：采用连廊连接底商和购物中心，促进底商融入购物中心，提升底商销售中的溢价； 超大天井变中庭：购物中心内置天井规模较小，而底商、连廊及购物中心围合的天井超大，目的是向底商引导人流，形成销售溢价；同时，购物中心的人气则需要依靠强势的商业品牌。,购物中心自持，4层社区底商全出售，连廊的设置，中庭的设置，提升底商的价值，

3、创造销售高溢价,自持：小型集中式商业 主力租金80-100元/m 95%的商铺已招租，其中80%的商铺已营业，15%商铺仍在装修中,出售：社区底商 主力面积70-90m 销售均价13500元/m 主力租金50-80元/m 80%的商铺仍在招商,社区底商,超大天井形成中庭,主力店：主力店免租为9个月，次主力店及一般商户免租期为3个月；所有商家免费赠送3个月装修期，每年寒暑假免租,LG层永辉超市约500m，部分未投入使用,1F屈臣氏约120m,奥特莱斯,永辉超市,屈臣氏,社区底商,LG层奥特莱斯约550m,城市主干道,当前主入口,未来主入口,客流引导：ABC三大入口主要引导外来消费者，DE入口主要

4、引导社区自身客户，为商业区汇集人气,主通道宽约12米,内部通道宽约3.5米,垃圾设置点聚集在货运通道处； 潲水处理通常集中在晚上，专人将潲水打包通过货梯运输；,业态配比：餐饮总体占比45%，主要分布在2F和3F；零售专卖总体占比40%，分布在LG和1F,总体占比,各楼层占比,备注：业态分类采用U城招商手册的分类方式；空置率约5%；餐饮实质比重约45%，零售类约40%。,品牌服装专卖采用奥特莱斯运营模式：引入学生心目中的品牌，采用奥特莱斯的经营模式，吸引目标客群,品牌特征： 大学生比较亲睐的知名品牌，品牌原价400-1000，因此大部分学生不具备购买原价的经济实力；,互利共赢： 大学生能买到自己

5、喜欢的品牌； 商家愿意入驻商场，租金比主城低，同时解决滞销产品的销售问题； 运营方能引入知名品牌，卖场人气攀升，提升经营效益。,奥特莱斯经营理念： 过季或过时的品牌折扣，通常1-5折出售,1,2,3,品牌布局：LG层，永辉超市，奥特莱斯等主力店占据各大入口，同时占据卖场约50%的空间,永辉超市,倍思家,菲妮,猪脚林,河马大叔,艾格,艾格,DAZZLE&Dzzit,空置,金寿司,THE FACE SHOP,优之良品,ANNA TOSANI,弓奇品位,GAP,LG品牌布局,洛塞克斯,空置,空置,品牌布局：1层90%零售专卖，10%休闲餐饮,沁园面包,博士眼镜,JACK&JONES,ONLY,VER

6、O MODA,SELECTED,热风,屈臣氏,OMI,满记甜品,BABALA,茜施尔,回力,缤果动漫,贝拉维拉,空置,空置,1F品牌布局,空置,李宁,五感苏醒,空置,T&T,招商策略品牌布局：2层70%餐饮，30%陶馆,淘馆,淘馆,K1.涮锅达人,塞米弗莱岛,千城一面,汉丽轩,古树火锅,味莱影宴,2F品牌布局,陶苏江湖,备注：40%陶馆空置,品牌布局：3层纯餐饮设置,奶酪时光,产品：除主力店（永辉、屈臣氏等）外，单个商铺面积主要集中在60-80，-1F层高为5m,其它均为4.5m,单铺面积一般集中在6080；除-1F层高为5m，其它楼层均为4.5m；进深一般在3m8m之间,3.6m,4.5m,底商门店,走廊,服装店,待租门店,家居饰品店,箱包店,总结,1、商业中心和底商通过连廊相连，并扩大围合的中庭聚集人气，提升社区底商的价值，更为后期销售增加溢价空间； 2、项目打造为区域生活服务中心，因此业态选择以餐饮及零售专卖为主； 3、采用奥特莱斯模式运营部分中高端品牌，满足了大学生追逐品牌的心理，也符合大学生的消费水平； 4、对U城天街商家施行免租优惠，同时每年对商家施行寒暑假免租优惠，有效吸引商家进驻；,